Fue precisamente ese texto el que la Corte Suprema citó en su fallo, señalando que “en armonía con lo que se viene reflexionando, el profesor Orrego Acuña sostiene que las hipótesis del artículo 1932 son dos: “mal estado” o “calidad de la cosa”, que impiden hacer de ella el uso para que ha sido arrendada. Según este autor, el “mal estado” dice relación con una cuestión puramente física, material. La cosa presenta defectos en su estructura, que no hacen posible destinarla al uso para el cual fue arrendada. Esto corresponde a los vicios redhibitorios, circunscritos a una cuestión estrictamente material. En cuanto a la “calidad de la cosa”, puede ir más allá de lo meramente material, y vincularse con el destino que puede darse a la cosa. Dicho de otra forma: puede que la cosa esté en buen estado, pero que sin embargo, no sirva para el destino que el arrendatario tuvo en mente al contratar”.

El caso en cuestión enfrentó al arrendador de una oficina en la comuna de Santiago, quien demandó en primera instancia la terminación del contrato y el pago de las rentas adeudadas por la parte demandada, entre marzo y agosto del 2020, mes en que fue restituido el inmueble. Por su parte, el demandado replicó señalando que, al verse imposibilitado de explotar comercialmente el inmueble debido a la pandemia, el arrendador habría incumplido con su obligación de librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada, postura que fue refrendada por el máximo tribunal.

“El fallo de la Corte Suprema profundiza una línea jurisprudencial según la cual el artículo 1932 es aplicable siempre que el arrendatario se vea imposibilitado, por un hecho que no le es imputable, de usar la cosa conforme al fin para el cual ha sido arrendada. En tales casos, los riesgos derivados de la imposibilidad de gozar la cosa deben entenderse de cargo del arrendador y no del arrendatario”, explicó el profesor de la Facultad de Derecho de la Universidad Finis Terrae, Joaquín Reyes Barros, en un comentario sobre la sentencia que será publicado prontamente en la revista Estudios de Jurisprudencia de la Corte Suprema.